In ogni caso, la registrazione dei contratti di locazione è un obbligo per entrambe le parti:«I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relati
vi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria

In questa guida esamineremo le regole principali che governano la registrazione del contratto di locazione a uso abitativo fra privati (soggetti, cioè, che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione), dedicando un capitolo a parte alle procedure da seguire quandosi sceglie il regime fiscale della cedolare secca. Insintesi, la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo:

• è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui ladurata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno
• può essere richiesta, indifferentemente, dal locatore (proprietario) o dal conduttore (inquilino) dell’immobile, anche tramite intermediario o delegato
• va obbligatoriamente effettuata utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, quando si posseggono almeno 10 immobili
• va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.

L’Agenzia delle Entrate ha emanato, a inizio 2014, due importanti provvedimenti riguardanti:

• il modello di versamento-F24 elementi identificativi (F24 Elide)-che, a partire dal 1° febbraio 2014, va utilizzato per pagare tutto quanto è connesso ai contratti di locazione e affitto di beni immobili (imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo, sanzioni e interessi)
• il prodotto RLI “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi-contratti di locazione e affitto di immobili” (software, ambiente web e modello), che ha semplificato il panorama dei vari applicativi informatici utilizzati per la registrazione dei contratti di locazione (Siria, Iris, Contratti di locazioni), per i pagamenti e per gli adempimenti successivi.

LE IMPOSTE DA PAGARE

La “cedolaresecca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore.

Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e dell e relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le

riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

ATTENZIONE: Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispon dente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (inclusoquello per adeguamento Istat). La rinuncia alla facoltà di aggiornamento deve essere comunicata al conduttore, con lettera raccomandata. È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

CONTRIBUENTI E IMMOBILI INTERESSATI

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire le società, le associazionie gli enti, commerciali e non commerciali.

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono le unità locate per fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10-uffici o studi privati) e quelle per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.

Sonoe sclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso

abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (per esempio, fabbricati accatastati

come uffici o negozi). Così come sono fuori dall’applicazione della cedolare secca i contratti di

locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

La cedolare può essere scelta anche per le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione,

oppure con contratto separato e successivo, ma a condizione che locatore e locatario siano le

stesse persone e che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di

locazione dell’immobile abitativo, evidenziando la sussistenza del vincolo pertinenziale con

l’abitazione già locata.

Non è possibile scegliere la cedolare per i contratti di locazione di immobili situati all’estero e

per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari. Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dalsuccessivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la cedolare secca può essere scelta

solo se entrambe le parti agiscono da “privati”.

Può essere esercitata l’opzione, invece, per i contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o

privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione dell’uso

abitativo dell’immobile).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di

cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti

universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone di

locazione o assegnazione (DL 47/2014-Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il

mercato delle costruzioni e per Expo 2015).

QUANDO SCEGLIERE LA CEDOLARE

• L’opzione può essere esercitata:
• alla registrazione del contratto nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro,cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità
• in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Anche in questo caso, l’opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga.

 Quando non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (contratti la cui durata non superi i

trenta giorni complessivi nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi-relativa all’anno nel quale il reddito è prodotto- oppure esercitare l’opzione alla registrazione, in caso d’uso o volontaria. Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata a nche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

DURATA DELL’OPZIONE E REVOCA

L’opzione per la cedolaresecca comporta cheil locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale

successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di

registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta.

E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime

dellacedolare secca.

In ogni caso, le imposte di registro e bollo già versate non possono essere rimborsate.

EFFETTI DELLA CEDOLARE SUL REDDITO

Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel

reddito complessivo per il

calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere

considerato nel computo di quello in base al quale:

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzionie detrazioni (come, per esempio, quella pererogazioni liberali in favore di associazioni senzascopo di lucro, che spettano nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo)
• sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione
• è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso direquisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee).

In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (quadro B del modello 730, quadro RB del modello Unico Pf).