Sono in dirittura d’arrivo le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. Con ogni probabilità, il testo definitivo sarà presentato a Roma il prossimo 14 dicembre, dopo gli ultimi ritocchi apportati con gli incontri tra Abi e altri soggetti coinvolti (Collegio periti agrari, agrotecnici, Consigli degli agronomi e forestali, degli architetti, dei geometri, degli ingegneri e dei periti industriali, Assovib e Tecnoborsa). Il documento fornirà standard omogenei al mercato, ma non costituirà un obbligo di legge, e si è reso necessario alla luce della Direttiva mutui 2014/17/UE, che dedica un capitolo specifico alle valutazioni, raccomandando a vari sistemi nazionali l’adozione di standard europei. Il testo in questione adotta gli Evs (European valutation standard).
Di che si tratta in sostanza? Dei processi da seguire per attribuire il corretto valore di mercato ad un immobile (sia nel presente, sia nel corso di aggiornamenti periodici) e per verificare il suo status a livello burocratico, catastale, in modo da azzerare il rischio di problematiche “nascoste”. In linea di principio, tutto il mercato converge sulla necessità di poter contare su valutazioni corrette, banche in prima fila. La vigilanza europea sul patrimonio è sempre più serrata, così come è sempre alto lo stock da gestire di Npl (non performing loans), sovente appoggiati a immobili sovrastimati nel periodo di bolla dei prezzi. La valutazione condotta secondo standard riconosciuti a livello internazionale, poi, è fondamentale quando si vuole trasformare gli immobili in sottostanti di operazioni finanziarie quali cartolarizzazioni o covered bond . Sono ormai gli investitori esteri e le società di rating a richiederlo, spiegano dalle banche.
Le riunioni per la stesura del testo, però, hanno fatto emergere alcuni nodi. Uno dei più importanti riguarda la figura del valutatore, che secondo i canoni Evs deve essere “indipendente”. Ciò non significa che debba per forza essere esterno all’istituto di credito, ma che non sia influenzato nella sua condotta. Le banche, su questo punto, si sono rese disponibili a istituire vari paletti di incompatibilità quando il valutatore sia un dipendente, in modo da separarlo dalla fase di cessione del credito. In sostanza, per impedire che conosca dettagli come ammontare, finalità o rapporto loan-to-value del finanziamento. Un principio, però, che promette di far discutere in futuro all’atto della sua applicazione pratica.
«Non abbiamo preteso che il valutatore sia per forza esterno, anche perché è una condizione non richiesta in nessun altro Paese. Ma non sarà semplice per gli istituti dimostrare che i periti vivano all’oscuro di quanto avviene a livello del credito», ha ammesso Silvia Cappelli, vicepresidente di Assovib, associazione che riunisce le principali società di valutazione come Crif Services, Prelios Valuations & e-Services, Reag, Cerved, e che copre circa il 75% di tutte le valutazioni a livello bancario. «Saranno necessari investimenti rilevanti per separare le due aree», ha aggiunto.
Un altro tema caldo riguarda l’aggiornamento e la qualifica professionale, dal momento che il valutatore in Italia non ha un proprio albo specifico. Oggi esistono tre percorsi principali che certificano la competenza: la norma Iso 17024, la qualifica Rev (Recognised European Valuer) di Tegova e quella di Rics (Registered Valuer). Tutti sono d’accordo sulla necessità di certificare la preparazione. Ma se banche e grandi imprese pressano sull’adozione stringente di questi criteri, quasi al punto da renderli obbligatori, le migliaia di periti liberi professionisti tendono a frenare. Infine, resta ancora da vedere quali linee di principio indicherà il testo alla voce “compensi” dei valutatori, anche questo terreno di scontro tra società e singoli periti.